Boomtown Wien

Portraitaufnahme von Dietmar Steiner im Studio.

Stadtentwicklung

Boomtown Wien

Von Helmut Frei

Dietmar Steiner ist Direktor des Architekturzentrums Wien (AZW). Er studierte Architektur, lehrte als Architekturhistoriker und verfasste zahlreiche publizistische Arbeiten zu den Themen Architektur und Stadtentwicklung. Steiner engagierte sich stets dafür, dass Wien eine weltweit anerkannte Modellstadt des sozialen Bauens blieb.

Planet Wissen: Zurzeit ist Wien eine der am schnellsten wachsenden Städte Europas und steuert auf zwei Millionen Einwohner zu. Wie lange wird dieser Trend anhalten?

Dietmar Steiner: Das weiß niemand. In Wien hat das derzeitige Wachstum eigentlich mit der Öffnung Osteuropas begonnen. Also Anfang der 1990er Jahre gab es schon mal die Prognose, dass wir wieder auf zwei Millionen Einwohner wachsen werden. Das ging aber dann durch eine bestimmte Erschwernis der Zuwanderung zurück.

Jetzt aber wird die Wachstums-Perspektive von der Stadtverwaltung positiv angenommen und man bereitet sich darauf vor, 2050 oder früher zwei Millionen Einwohner zu erreichen.

Blick von der Gloriette auf Schloss Schönbrunn in Wien.

Blick von der Gloriette auf Schloss Schönbrunn in Wien

Lässt sich die starke Nachfrage nach Wohnungen befriedigen, indem man bestehende Wohnblöcke und Viertel verdichtet, Brachflächen bebaut und Baulücken schließt – oder braucht Wien neue Flächen?

Natürlich gibt es immer Stadterweiterung genauso wie Stadterneuerung und Verdichtung. Nach Auskunft des Wohnfonds und auch der zuständigen Abteilungen der Stadtverwaltung hat Wien – ich sag mal – für die nächsten zehn Jahre genügend Fläche.

Wir haben ja ein Limit bei den Grundstückskosten für den geförderten Wohnungsbau. Es liegt momentan zwischen 250 und 350 Euro pro Quadratmeter Grundfläche. Ist dieser Grundstückspreis höher, dann wird nicht gefördert.

Das gibt einen gewissen Druck auf die Grundeigentümer. Sie wissen, dass bestimmte Standorte eben nicht für den sozial geförderten Wohnungsbau zur Verfügung stehen können, wenn sie zu teuer sind.

Ist das sozusagen ein Korrektiv für Angebot und Nachfrage?

Sozusagen eine Vereinbarung. Dadurch, dass der geförderte Wohnbau in Wien einen sehr hohen Anteil hat, ist er auch der größte Marktteilnehmer – und das drückt natürlich die Grundstückspreise.

Wie gesagt: Angeblich hat die Stadt Wien noch genügend Flächen in Reserve. Denn wir haben ja seit den 1980er Jahren diesen eigenen Fonds, den sogenannten Wohnfonds im Eigentum der Stadt, der kontinuierlich Grundstücke ankauft und sie dann an Bauträger für geförderte Wohnungsbauvorhaben weiterverkauft.

Außerdem haben wir das Instrument der Bauträgerwettbewerbe, die vom Wohnfonds ausgeschrieben werden. Bauträger mit Architekten bewerben sich um Bauland.

Dabei dürfen auch gewerbliche Bauträger dabei sein, nicht nur gemeinnützige und genossenschaftliche. Sie müssen sich aber genau denselben Finanzierungsbedingungen und Richtlinien unterwerfen wie die gemeinnützigen.

Teilansicht der Wohnsiedlung Karl-Seitz-Hof in Wien.

Karl-Seitz-Hof in Wien, erbaut 1926-1929 vom Architekt Hubert Gessner

Dieser Fonds – ist das so etwas Ähnliches wie früher in Deutschland die politisch geforderte Bodenbevorratung seitens der Städte und Gemeinden?

Ja genau. Diese Bodenbevorratung durch die Stadt Wien ist beibehalten worden. Es gibt jetzt Bestrebungen, diese noch zu verstärken und dazu überzugehen, die Flächen, die dem Wohnfonds gehören, an Bauträger für den geförderten Wohnungsbau nur für 90 Jahre im "Baurecht" zu vergeben und sie nicht zu verkaufen, um sie als gemeinnütziges Eigentum langfristig zu behalten.

Private Bauträger und Investoren behaupten ja manchmal, sie kämen nicht im selben Maß in den Genuss von Subventionen. Sind sie tatsächlich gegenüber gemeinnützigen Bauträgern benachteiligt?

Die gemeinnützigen Bauträger bekommen keine Subventionierung. Es sind eben gemeinnützige Bauträger, was bedeutet: Sie dürfen keine Gewinne machen, nur Rücklagen bilden, um immer wieder in den Wohnungsbau zu investieren. Und dieser Wohnungsbau ist nicht ausschließlich geförderter Wohnbau.

Es gibt immer mehr Mischformen, also in einem Wohnhaus auch frei finanzierte Wohnungen – auch von gemeinnützigen Bauträgern. Genauso errichten private Bauträger geförderte Wohnbauten. Sie müssen sich aber dabei an die strengen Auflagen halten.

Wien – eine der am schnellsten wachsenden Großstädte Europas

  • Derzeit leben rund 1,9 Millionen Menschen in der Donaumetropole, Tendenz steigend. Das war nicht immer so: Die Bevölkerungsentwicklung Wiens hat in den vergangenen Jahrhunderten Wachstums- wie auch Schrumpfungsphasen erfahren.
  • Durch die Industrialisierung Mitte des 19. Jahrhunderts wurde Wien zur Millionenstadt. Die Stadt wuchs bis in die 1930er Jahre, dann schrumpfte die Einwohnerzahl – ein Trend, der bis etwa 1983 anhielt.
  • Der Zusammenbruch des bis dahin abgeschirmten Ostblocks löste einen Zustrom neuer Bewohner aus. Das aktuelle Bevölkerungswachstum ist vor allem der Flüchtlingswelle aus dem Nahen und Mittleren Osten sowie auf ein Geburtenplus zurückzuführen.
  • Die Stadt reagiert unter anderem mit Großprojekten wie der Seestadt Aspern, die derzeit am Rande Wiens entsteht. Geplant ist das Siedlungsprojekt für 20.000 Einwohner. Die Ersten sind bereits eingezogen.

Werden in Wien nicht auch Wohnungen und Wohnformen entwickelt, die unterschiedlichen Lebenssituationen angepasst werden können; also so etwas wie eine Dynamisierung der Ansprüche, auf die man reagieren muss?

Na ja, das geht noch auf die Partizipationsbewegung der 1970er Jahre zurück. Die Veränderbarkeit von Wohnungen hält sich in Wahrheit in Grenzen. Es war so ein 70erJahre-Traum, dass ich alle Wände umstellen kann et cetera. Das ist dann in der Realität ganz selten eingetreten.

Meistens braucht man ja eine größere oder eine kleinere Wohnung, aber es geht sich dann mit den Nachbarn nicht aus. Und wenn man wechselt, dann lieber den Standort, als dass man die Wohnung gänzlich verändert.

Was allerdings geschehen ist in vielen Wiener Gemeindebauten aus den 1920er Jahren – es handelte sich damals ja überwiegend um Kleinstwohnungen in heutigem Verständnis – da gab's schon eine ganze Reihe von Wohnungszusammenlegungen.

Aber grundsätzlich dynamisieren sich die Wohnformen, es gibt immer mehr Sonderformen wie betreutes Wohnen, Wohngruppen, et cetera.

Teilansicht des Karl-Marx-Hofs des Architekten Hubert Gessner

Der Karl-Marx-Hof von Hubert Gessner zählt zu den bekanntesten Gemeindebauten Wiens

Es gilt in Wien bei den sozial geförderten Wohnungen eine lange Sozialbindung. Muss man also nicht befürchten, gleich aus der Wohnung rauszumüssen, wenn man etwas mehr verdient?  

Das hängt ganz stark zusammen mit dem österreichischen Mietrecht. Entscheidend ist, dass das traditionelle Wiener Wohnrecht quasi eine Unkündbarkeit beinhaltet. Ein Hausbesitzer im sozial geförderten Wohnungsbau kann einem Mieter praktisch nicht kündigen, außer der Mieter willigt ausdrücklich ein.

Und es gibt in der Zwischenzeit eine etwas mildere Form. Das sind Dreijahresverträge, die vor allem den privaten Sektor betreffen. Im öffentlich geförderten Sektor gibt es nur das lebenslange Mietrecht.

Und die Mietanpassung ist an den amtlich festgestellten Verbraucherpreis-Index gebunden. Die Miete kann also nicht willkürlich vom Hauseigentümer, auch nicht von einer Genossenschaft verändert werden.

Ein Schlüsselbegriff der aktuellen wohnungspolitischen Diskussion lautet: "soziale Durchmischung". Ist das nur ein frommer Wunsch?

Die soziale Durchmischung ist erklärtes politisches Ziel der Wiener Wohnbauförderung. Gesteuert wird vor allem durch die Einkommensgrenzen, bis zu welchen Summen ein Anspruch auf eine sozial geförderte Wohnung besteht.

Die liegen in Wien für eine Person bei einem Jahreseinkommen von 44.000 Euro oder bei einem Zwei-Personenhaushalt bei 65.000 Tausend Euro. Sie werden auch immer wieder angehoben, angepasst.

Das funktioniert sehr gut. Tatsächlich leben auch viele normale Angestellte in öffentlich geförderten Wohnungen, die sich auch am privaten Markt versorgen könnten, nur nicht so günstig und mit dieser hohen Qualität.

Beim deutschen "Wohngeld" wurde damals von der sogenannten Objektförderung auf die Subjektförderung umgestellt. Einkommensschwache bekamen einen Zuschuss zur Miete. Was halten Sie davon?

Manche Experten meinen ja immer, man solle nur Subjektförderung für den sozialen Wohnungsbau machen, also nur wirklich Bedürftigen mit einem Wohngeld aushelfen.

Wien hat eine Mischung aus Subjektförderung und sogenannter Objektförderung. Objektförderung ist das einzige Mittel, um die architektonische und bauliche und ausstattungsmäßige Qualität von Wohnungen zu gewährleisten.

Wenn es eine reine Subjektförderung wäre, würden die Standards sozial geförderter Wohnungen sofort zurückgehen.

Junges Paar im leeren Zimmer in einer neuen Wohnung packt.

Umzug in ein neues Zuhause

Was bedeutet Objektförderung?

Jedes geförderte Wohnbauprojekt in Wien geht durch einen unabhängigen Beirat von Experten. Da wird über die Förderung nicht nur nach den Kriterien der Ökonomie entschieden; da muss der Bauträger einen Mietvertrag vorlegen, um zu beurteilen, ob der Mietvertrag fair ist.

Auch ökologische Gesichtspunkte und energetische Nachweise, die zu erbringen sind, spielen eine Rolle bei der Bewertung. Dazu kommt der Nachweis der "sozialen Nachhaltigkeit", wie die Betreuung des Baus, gemischte Wohnformen, Gemeinschaftsanlagen et cetera.

Es kommt immer wieder vor, dass aus irgendwelchen Gründen ein Projekt den Kriterien nicht genügt. Dann muss nachgearbeitet werden.

Das heißt, wenn ein Bauträger beispielsweise Grünflächen nicht in ausreichendem Maß vorgesehen hat, muss er seine Pläne nachbessern und fällt im schlimmsten Fall durch?

Um ein Beispiel zu geben: Es gibt immer wieder private Bauträger, die ihr Baugrundstück bis zur äußersten Grenze ausnutzen. Und auf einmal merken sie, dass sie mit der Finanzierung Probleme bekommen. Dann versuchen sie, eine Förderung zu bekommen.

Die bekommen sie jedoch nicht, weil ihr Projekt nicht den Qualitätskriterien entspricht. Das führt dazu, dass viele frei finanzierte Wohngebäude eine sehr viel schlechtere Freiraumqualität, Bauqualität et cetera haben als sozial geförderte Wohnbauten.

Stand: 19.01.2016, 15:00

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