Stadtentwicklung

Städteboom – der Kampf um Wohnungen

Landflucht und Städteboom sind zwei Seiten einer Medaille. In ländlichen Regionen stehen Häuser leer, dagegen fehlt es in den städtischen Zentren oft an Wohnungen.

Von Martin Horn

Abwandern gen Westen

Dessau-Roßlaus Einwohnerzahl schrumpft – das hat die Stadt in Sachsen-Anhalt mit vielen anderen ostdeutschen Städten gemeinsam. Zählte man kurz nach der Wende im Jahr 1991 noch rund 112.000 Einwohner, so waren es 2017 nur noch etwa 82.000 – ein Minus von etwa einem Viertel. Seitdem hat der Trend sich weiter fortgesetzt. Die Leute gehen, weil sie in ihrer Heimat kaum Arbeit finden.

In der Industrie, vor allem im Erz- und Kohlebergbau, sind die meisten Arbeitsplätze verloren gegangen. Im Zuge der Währungsunion ist die Altindustrie hier kaum wettbewerbsfähig geblieben gegenüber der globalen Konkurrenz. Die Folge: Viele Betriebe wurden geschlossen.

Wer jung ist und Arbeit sucht, findet diese meist in den Städten im Westen oder Süden von Deutschland. Jobs gibt es vor allem im Dienstleistungsbereich, der wirtschaftlich am bedeutendsten ist: Laut Bundesministerium für Wirtschaft und Energie erwirtschaftet er mehr als 70 Prozent des Bruttoinlandprodukts und schafft fast drei Viertel aller Arbeitsplätze.

Wo Arbeitsplätze verloren gehen, schrumpfen oft die Einwohnerzahlen

Aber auch im Westen Deutschlands verlassen Menschen ihre Heimat. So sinkt die Einwohnerzahl der Metropole Ruhr seit Jahrzehnten. Der leichte Anstieg ab 2015 fällt statistisch mit dem Höhepunkt der sogenannten Flüchtlingskrise zusammen, ist also darauf zurückzuführen, dass Flüchtende sich hier angesiedelt haben.

Die Ursachen für den Einwohnerrückgang sind die gleichen wie im Osten. Auch im Westen sind zahllose Arbeitsplätze in der Industrie verloren gegangen: Zechen und Stahlwerke mussten schließen und mit ihnen eine ganze Reihe an Unternehmen, die Stahl weiterverarbeiten. Denn die Konkurrenz aus China kann kostengünstiger produzieren als die deutsche Schwerindustrie. Das Opel-Werk in Bochum schloss 2015; als letztes Steinkohlen-Bergwerk im Ruhrgebiet wurde 2018 Prosper-Haniel stillgelegt.

Leicht sinkende Einwohnerzahlen sind in der Metropole Ruhr auch für den Zeitraum 2020 bis 2040 zu erwarten – zumindest legen das die Bevölkerungsvorausberechnungen des Landesbetriebs Information und Technik von 2021 nahe.

Allerdings gibt es seit den 1990er-Jahren auch viele Strukturpakete und städtebauliche Maßnahmen, um die Region für die Ansiedlung neuer Unternehmen und Bewohner attraktiver zu machen.

Aus ehemaligen Industrieflächen haben sich Gewerbe- und Dienstleistungsparks sowie Gründer- und Technologiezentren entwickelt. Industriebrachen sind zu Naherholungsgebieten geworden, die durch zahlreiche Rad- und Wanderwege miteinander verbunden sind. Ein Beispiel ist der Dortmunder Technologiepark Phoenix: Hier sind auf der Fläche eines ehemaligen Stahlwerks nicht nur Kompetenzzentren für Zukunftstechnologien wie Mikro- und Nanotechnik oder Produktionstechnologie entstanden, sondern auch ein künstlich angelegter See, der vielfältige Freizeitmöglichkeiten bietet. Das führt wiederum dazu, dass sich Unternehmen aus der Gastro- und Dienstleistungsbranche ansiedeln.

Auch die Kulturlandschaft blüht vielerorts wieder auf. Kein Wunder, dass Städte wie Dortmund und Essen in den vergangenen Jahren wieder leicht steigende Einwohnerzahlen verbuchen konnten.

Großstädte sind wie Magneten

Es gibt aber auch Städte, die vergleichsweise stark gewachsen sind. Das sind vor allem jene Städte, die den Strukturwandel – also die Verlagerung der Berufe vom Industrie- in den Dienstleistungssektor – besser bewältigt haben. Sie ziehen vor allem junge Menschen an, die vom Land kommen.

So sind zum Beispiel Hamburg, Köln oder Bonn beliebte Ziele für Studierende, auch durch die Vielzahl an Verdienstmöglichkeiten. Zudem haben Großstädte in der Regel eine größere Kulturszene und viele Clubs, Bars und Restaurants – was die Attraktivität des Standorts steigert, sich aber auch auf dem Wohnungsmarkt auswirkt. Mehr Einwohner bedeutet, dass mehr Wohnraum benötigt wird.

Auch wenn die Corona-Pandemie das Städtewachstum ausgebremst hat, ist keine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt in Sicht. Laut einer Helmholtz-Studie vom Juni 2021 sind von den 15 größten Städten Deutschlands nur noch Leipzig, Hamburg, München und Frankfurt am Main im Zeitraum 2019 bis 2020 leicht gewachsen.

 

Mieten und Grundstückspreise steigen

Mit der Nachfrage nach Wohnraum steigen die Miet- und Immobilienpreise, das Angebot an günstigen Wohnungen sinkt – zumindest dann, wenn nicht gleichzeitig neue Wohnungen gebaut werden. München steht mit durchschnittlich rund 18 Euro pro Quadratmeter in 2020 auf Platz eins im deutschen Mietpreis-Ranking.

Während Gutverdiener sich oft von hohen Mieten nicht abschrecken lassen, können viele Bewohner bei dieser Entwicklung nicht mithalten und sind gezwungen, in ein günstigeres Wohnviertel zu ziehen.

Der Ablauf eines solchen Wandels folgt häufig einem typischen Muster, stellte der Soziologe Jürgen Friedrichs fest. Während die Mietpreise in einigen Stadtteilen zunächst niedrig sind, werden diese Viertel für die Gruppe der "Pioniere" attraktiv, also für Studierende und Künstler.

Durch deren Zuzug verändert sich das Image des Viertels. Investoren und Besserverdiener werden auf die Stadtteile aufmerksam. Sie investieren in die Sanierung der Gebäude, etwa in neue Heizungen, Bäder oder Aufzüge.

Die Folgen einer solchen Aufwertung: Die Miet- und Immobilienpreise steigen – und viele Mietwohnungen werden in Eigentumswohnungen umgewandelt.

Die Menschen, die hier ursprünglich gewohnt haben, genauso wie die Pioniere, die den Stadtteil erst attraktiv gemacht haben, können sich die Mieten nicht mehr leisten. "Gentrifizierung" nennen Forscher diese Entwicklung.

Berlin: Stadt im Wandel

Der Berliner Stadtteil Prenzlauer Berg ist ein Beispiel für Gentrifizierungsprozesse, sagt der Sozialwissenschaftler Andrej Holm. Mitte der 1990er begannen hier die Modernisierungsarbeiten. Wer hier heute lebt, hat oft einen hohen Bildungsabschluss und ein gutes Einkommen.

Mit dem Geld im Viertel steigt auch die Anzahl an Gaststätten und Geschäften. Und wo einst alteingesessene Geschäfte und Läden für den täglichen Bedarf standen, gibt es heute Filialen von Franchise-Unternehmen oder großer Marken wie Nike oder Adidas.

Zudem gehen viele Wohnungen dem Mietmarkt verloren, weil sie in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Um diese Entwicklung zu stoppen, hat der Berliner Senat seine "Umwandlungsverordnung" bis 2025 verlängert. Demnach gilt in sogenannten "Milieuschutzgebieten" ein Verbot von Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentum. Allerdings lässt die Verordnung eine Reihe von Ausnahmen zu, so dass die Regel nicht immer greift: 2018 zum Beispiel wurden in der Stadt laut Berliner Morgenpost fast 13.000 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, und mehr als 40 Prozent davon lagen in einem Milieuschutzgebiet.

Es mangelt an Wohnungen

Aber wohin sollen die Menschen ziehen, die sich die hohen Mietpreise in den angesagten Vierteln nicht mehr leisten können? Und wo werden die Menschen, die in den kommenden Jahren noch in die Städte ziehen, eine Wohnung finden?

Der Bedarf an Wohnungen in Deutschland ist jedenfalls größer als das Angebot. Die Wohnungsmarktprognose 2030 des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung berechnet den Neubaubedarf für das gesamte Bundesgebiet auf durchschnittlich 230.000 Wohnungen pro Jahr.

Ein weiteres Problem: Der Bestand von sozialen Wohnungsbauten geht immer weiter zurück. Seit 2006 hat sich die Anzahl der Sozialwohnungen in Deutschland fast halbiert.

Wenn sich der Staat aus der Förderung von sozialem Wohnungsbau zurückzieht und das Feld der Privatwirtschaft überlässt, dann hat das schwerwiegende Konsequenzen: Der soziale Wohnungsbau wird von der Immobilienwirtschaft größtenteils als unattraktiv betrachtet. Mitpreisbindungen und der im Vergleich zum frei finanzierten Wohnungsbau geringere Profit lassen viele Investoren zögern, in den sozialen Wohnungsbau zu investieren. So werden Möglichkeiten weiter begrenzt, genug Wohnraum für ein Leben aller Gesellschaftsschichten in den Städten zu schaffen.